Věžáky v Malíně narazily na pruh městského pozemku. Čtyři soudy daly Kutné Hoře za pravdu

Pole u nádraží a plán na čtyři věžáky

Pozemek má necelé dva a půl hektaru, v katastru je vedený jako orná půda a leží u ulice K Malínskému mostu, mezi malínskou zástavbou a železniční tratí. Do roku 2020 pro něj platilo omezení: nejvýš tři až čtyři podlaží a před stavbou povinná územní studie. Nový územní plán z roku 2020 plochu zařadil mezi pozemky pro bytové domy, výšku ale nestanovil a studii nevyžadoval.

Společnost MARLO KH vznikla v prosinci 2021 a pozemek vložila do svého základního kapitálu; znalec ho pro ten účel ocenil na 117 milionů korun. Nejdřív přišla s jiným projektem, dvěma bytovými domy a osmi vilovými domy. V lednu 2022 se od úřadu dozvěděla, že to není v souladu s územním plánem, a záměr přepracovala. Starosta Lukáš Seifert to na zastupitelstvu v červenci 2023 popsal slovy, že investor „na základě požadavku města ho předělal na nynější věžáky, které na rozdíl od původního záměru jsou v souladu s územním plánem z hlediska zastavitelnosti území“. Požadavek města se tedy týkal druhu zástavby, ne výšky. Tu plán neomezoval.

V říjnu 2022 vydal odbor územního plánování městského úřadu závazné stanovisko, že záměr je v souladu s územním plánem. Podle advokáta investora i podle Kutnohorských listů šlo o čtyři třináctipodlažní domy; dopravní inspektorát policie v roce 2024 počítal s tím, že vznikne 516 bytů a 497 parkovacích míst. Tajemník úřadu později zastupitelům řekl, že stanovisko vydáno být muselo, protože žádost plánu odpovídala.

Malín se o záměru dozvěděl v březnu 2023 od starosty na jednání osadního výboru. Na prezentaci v Oslavárně na konci srpna 2023 přišlo podle Kutnohorských listů asi tři sta lidí a sál nestačil. Petici proti výškovým budovám podepsalo za jediný den zhruba pět set lidí, z toho tři sta padesát z Malína.

Město má dvě role. Rozhodla ta druhá

Tady je klíč k celému sporu. Městský úřad má dvě role. Jako státní správa musí každou žádost posoudit podle zákona a územního plánu, bez ohledu na názor radnice. Proto úřad vydal kladné stanovisko a proto s ním zastupitelé nemohli nic dělat. O vlastním majetku ale město rozhoduje volně, jako kdokoli jiný o své zahradě. A pozemek pod ulicí K Malínskému mostu, kudy vede nejbližší vodovod a kanalizace, patří městu.

Obytný soubor se musí připojit na vodu a kanalizaci. Developer potřeboval do městského pozemku uložit zhruba deset metrů vodovodu, sedmdesát metrů tlakové kanalizace a přípojky. Trubky by zůstaly jeho a kolem nich by na městském pozemku vzniklo ochranné pásmo.

Červeně pozemek MARLO (parcela 556/1), žlutě městský pozemek pod ulicí K Malínskému mostu (parcela 533/1), ve kterém vede nejbližší vodovod a kanalizace. Podklad: ortofoto a katastrální mapa ČÚZK. Zobrazit místo na Mapy.com

Sítě samotné nevlastní město, ale Vodohospodářská společnost Vrchlice-Maleč, která je provozuje. A právě tady je jádro sporu. Zákon o vodovodech a kanalizacích ukládá povinnost umožnit napojení vlastníkovi sítí. O vlastníkovi pozemku, ve kterém sítě leží, nic takového neříká. Vodohospodářská společnost dala developerovi v květnu 2023 technické podmínky připojení, které obě strany berou jako souhlas. Město v ní má necelou polovinu akcií, hlasovací právo každého akcionáře je ale omezeno na patnáct procent a společnost město nezaložilo, vznikla privatizací v roce 1993.

První kolo vyhrál developer bez boje. Vodoprávní úřad, tedy odbor životního prostředí kutnohorského městského úřadu, mu v červenci 2023 sítě povolil, přestože souhlas města jako vlastníka pozemku ve spisu chyběl. Oznámení o zahájení řízení podle města putovalo mezi odděleními úřadu a k odboru správy majetku se nedostalo. Rada města se odvolala. Krajský úřad rozhodl v únoru 2024; jeho rozhodnutí známe jen z citace v pozdější žádosti developera, podle níž souhlas města ve spisu chyběl a město má i jako vlastník postupovat předvídatelně a nediskriminačně.

O souhlasu pak rozhodovalo zastupitelstvo, které si to v červnu 2023 vyhradilo. Od září 2023 do července 2026 o vodovodu a kanalizaci hlasovalo pětkrát a pokaždé souhlas odmítlo: pro odmítnutí bylo dohromady 107 hlasů, proti jeden, tři zastupitelé se zdrželi. Naposledy 13. července 2026 hlasovalo proti souhlasu všech 21 zastupitelů, kteří hlasovali. Jmenovitá hlasování máme v rejstříku: září 2023, listopad 2023, duben 2024, listopad 2024 a červenec 2026.

Město jako důvod uvádělo nesoulad záměru s územním plánem, ochranné pásmo na svém pozemku a to, že souhlas vodohospodářské společnosti ho jako vlastníka pozemku nezavazuje. Nesoulad s plánem tvrdí město jako vlastník; jeho vlastní úřad přitom ve stanovisku z roku 2022 soulad potvrdil. Tenhle rozpor soudy neřešily. Vedle sítí město odmítlo i dopravní připojení na ulici K Malínskému mostu a odvod dešťové vody do městské kanalizace. O dopravní připojení se vede samostatný spor na úřadech; po několika kolech ho letos v květnu správní soud vrátil krajskému úřadu a zastupitelstvo v červnu 2026 svůj nesouhlas potvrdilo.

Žaloba: soud má nahradit souhlas města

V srpnu 2024 poslala MARLO KH městu předžalobní výzvu: sedm dní na souhlas a na smlouvu o budoucí služebnosti. Město odkázalo na hlasování zastupitelstva. Developer podal žalobu k Okresnímu soudu v Kutné Hoře. Chtěl, aby rozsudek platil, jako by město souhlas podepsalo.

Co developer tvrdil

Postoj MARLO známe z jejích podání: z žaloby a ústavní stížnosti, z žádostí městu a z námitek ke změně územního plánu.

Základní argument: záměr odpovídá územnímu plánu, který si město samo schválilo, a potvrdilo to závazné stanovisko jeho úřadu. Každá stavba na nezasíťovaném pozemku se musí připojit přes sousedy. Zákonodárce s tím počítal, a proto uložil vlastníkům sítí povinnost napojení umožnit; na vlastníka pozemku, ve kterém sítě leží, zapomněl. Tím se developer podle svých slov dostal do pasti, kterou město zneužívá. Za absurdní označil, že vodohospodářská společnost spoluvlastněná obcemi souhlasit musí, ale samotné město jako vlastník pozemku ne.

Developer se opíral i o obecné povinnosti obce. Podle zákona o obcích má obec pečovat o všestranný rozvoj svého území a o potřeby svých občanů. Pozemek pod ulicí je podle něj veřejná infrastruktura. A vlastnictví podle Listiny základních práv a svobod zavazuje a nesmí být zneužito na újmu práv druhých. Nesouhlas města podle MARLO nebyl technický ani konkrétní, ale účelový a diskriminační: město změnilo postoj po komunálních volbách v roce 2022.

Netvrdil, že má absolutní právo využít cizí pozemek. Tvrdil, že ani vlastník pozemku nemůže mít absolutní právo souhlas odepřít a že spravedlivou rovnováhu mají najít soudy, případně s pomocí znalce. Odmítl i výtku, že jednal nedbale, když projekt rozjel bez zajištěných sítí. Stejnou logikou by podle něj šlo zpochybnit každý souhlas, který developer ke stavbě potřebuje.

Co soudy odpověděly

Šlo o jednu žalobu, která prošla čtyřmi soudy. Okresní soud ji zamítl, krajský soud rozsudek potvrdil a Nejvyšší i Ústavní soud odmítly věc znovu otevřít. Pokaždé se stejným zdůvodněním.

• Okresní soud v Kutné Hoře žalobu 12. listopadu 2024 zamítl. Udělení souhlasu vlastníka pozemku patří do samostatné působnosti obce. Zákon obci žádnou povinnost souhlasit neukládá, a soud proto ani nezkoumal, jestli byl její nesouhlas rozumný.
• Krajský soud v Praze rozsudek 25. března 2025 potvrdil. Služebnost soud nemůže zřídit mimo případy, které zákon výslovně upravuje, ani s odkazem na povinnost obce jednat předvídatelně. Soulad záměru s územním plánem proto nepotřeboval řešit.
• Nejvyšší soud 28. ledna 2026 odmítl dovolání. Nižší soudy rozhodly v souladu s jeho ustálenou praxí. Ani tvrzení, že město své právo zneužívá, developerovi nové právo nedá.
• Ústavní soud 13. srpna 2026 odmítl ústavní stížnost jako zjevně neopodstatněnou.

Nejvyšší soud, jehož rozhodnutí developer napadl, v řízení před Ústavním soudem napsal, že žádný zákon vlastníkovi pozemku nenařizuje pouštět k sobě cizí vodovod a kanalizaci, a že na tom nic nemění, když je vlastníkem obec. „Úlohou obce je ochrana též jiných zájmů a hodnot než zájmu na developerském rozvoji území,“ stojí v jeho vyjádření. Argument „chci stavět“ podle něj nestačí. Kdyby stačil, mohl by se vlastník dostat do situace, kdy se mu na pozemek začnou napojovat další a další lidé. A developer, který začne projekt bez právního titulu k sítím, „jedná nedbale a na vlastní riziko“.

Ústavní soud to řekl z druhé strany. Kdo vlastní pole, nemá tím nárok, aby mu sousedé kvůli jeho projektu dali kus svého pozemku. Vlastnické právo, o kterém se rozhodovalo, bylo právo města. Kdyby soud jeho souhlas nahradil, zasáhl by do ústavně chráněného práva, a na to potřebuje oporu v zákoně. Developer naopak ve svém vlastnictví omezen není, pole mu zůstává.

Obce nesmějí jednat svévolně ani diskriminačně, to soud připomněl. Neplyne z toho ale, že by soudy mohly nesouhlas obce přezkoumávat a nahrazovat, když jim důvod odepření nepřijde dostatečný. Případ má podle Ústavního soudu „svůj základ v prostém nesouhlasu obce s konkrétním developerským projektem“. Změna postoje města po volbách ani soulad záměru s územním plánem proto nehrály roli.

Co soudy neřekly

Neřekly, že jsou třináctipodlažní domy u nádraží špatný nápad. Neřekly ani, že je záměr v rozporu s územním plánem, i když to město tvrdí. Řekly jen, komu patří pozemek pod ulicí a kdo o něm smí rozhodovat.

Ústavní soud také uvedl, že ústavní pořádek nevylučuje, aby se někdo domohl připojení přes cizí pozemek i proti vůli vlastníka. Musel by to ale dovolit zákon, a ten to dnes nedovoluje. Nejvyšší soud zmínil vyvlastnění pro sítě ve veřejném zájmu. Trubky by tu ale zůstaly soukromé a sám developer u Ústavního soudu uvedl, že podmínky vyvlastnění splněné nejsou. Tahle cesta je tedy zavřená.

Developer to zkusil znovu i mimo soud. V červenci 2026, tři měsíce po podání ústavní stížnosti, požádal město o souhlas podle nového stavebního zákona, který platí od července 2024. Na odpověď dal městu třicet dní, proto zastupitelstvo svolalo mimořádné zasedání a 13. července souhlas odmítlo všemi hlasy. Podle důvodové zprávy byl zásah do pozemku totožný se žádostí z roku 2024. Nový zákon souhlas vlastníka pozemku vyžaduje stejně jako starý.

Mezitím se změnil i územní plán. Zastupitelstvo 31. března 2026 vydalo jeho Změnu č. 2, která zástavbu pole i sousedních ploch podmiňuje společnou územní studií. Ta má řešit odvod dešťové vody, parcelaci, dopravní propojení a rozdělení výstavby do etap; město na ni má šest let. Změna je účinná od 5. srpna 2026. MARLO KH a firma MARLO ŘÍČNÍ, zastoupené stejným advokátem, proti ní podaly devět námitek. Zastupitelstvo je zamítlo nebo k nim nepřihlédlo, protože mířily na části, které se od roku 2023 nezměnily. Výšku domů změna číselně neomezuje ani teď.

Samotné povolení stavby neřeší kutnohorský úřad. Jeho stavební úřad patří k městu, které se proti záměru postavilo, a v září 2023 se prohlásil za podjatý. Krajský úřad proto územní řízení přidělil stavebnímu úřadu v Kolíně. V jaké fázi je, se nám z veřejných dokumentů zjistit nepodařilo. Závazné stanovisko z roku 2022 navíc podle města platilo dva roky a v říjnu 2024 uplynulo. Pro novou žádost by developer potřeboval nové, už podle změněného plánu.

Kolik to město stálo

Město si na spor najalo advokátní kancelář Svejkovský a Kabelková, která ho zastupuje u všech soudů, se sazbou tři tisíce korun za hodinu. Za období od ledna 2023 do května 2024, na které se ptala žádost o informace, jí zaplatilo přes 721 tisíc korun, celou částku kvůli pozemku v Malíně. Kolik stál spor od té doby, tedy odvolání, dovolání a Ústavní soud, město nezveřejnilo. K tomu zaplatilo 72 600 korun za posouzení dopravního napojení od Fakulty dopravní ČVUT. Naopak developer má městu podle rozsudku okresního soudu uhradit náklady řízení přes dvacet dva tisíc korun.

Léto 2026: Sokol, billboardy a nová vizualizace

Zatímco Ústavní soud rozhodoval, spor se v Malíně přesunul z úřadů na hřiště. V březnu 2026 informovali členové Sokola Malín osadní výbor, že je zástupce MARLO oslovil s nabídkou peněz na obnovu sportoviště u sokolovny. Výbor doporučil věc předat městu a s developerem bez jeho vědomí nejednat.

Prvního června se vedení města sešlo se zástupci MARLO. Nová vizualizace záměru podle zápisu osadního výboru dál počítá s vícepodlažními domy; kolik podlaží mají mít, zápis neuvádí. Zástupci města ani výbor s ní nesouhlasili. Developer také nabídl, že v ulici K Malínskému mostu postaví chodník a převede ho městu; dopravní komise proti tomu nic nenamítala. A požádal starostu o sestavení týmu pěti až šesti zastupitelů ke společnému jednání. Tým podle starosty nevznikl.

Na konci srpna svolal osadní výbor mimořádné jednání, podle zápisu kvůli billboardové kampani developera a jeho spolupráci se Sokolem. Sokol uvedl, že výškové budovy nepodporuje a že spolupráce se týká jen sportu. Rámcovou dohodu s MARLO jeho výbor schválil, osadní výbor její uzavření nedoporučil. V dohodě, kterou město zveřejnilo jako přílohu zápisu, Sokol bere na vědomí, že MARLO bude v příštích pěti až šesti letech stavět v okolí hlavního nádraží; součástí podpory jsou dresy za 250 tisíc korun. Osadní výbor potvrdil, že výstavbu v prezentované podobě nepodporuje, a požádal Sokol, aby developerovi tlumočil požadavek na stažení billboardu. Starosta si k zápisu nechal doplnit, že s dohodou nebyl předem seznámen a že se ohradil proti spojování developera s turnajem okresního fotbalového svazu a proti využívání dětí k propagaci. Zastupitelstvo vzalo zápis na vědomí 15. září, na posledním zasedání před volbami.

Developer už nabízí byty

Zatímco se město soudilo, developer začal prodávat. Web Moderní Malín, který provozuje společnost MARLO Development vedená stejně jako MARLO KH Martinem Loudou, představuje projekt jako novou čtvrť Kutné Hory o osmi etapách. První etapou je podle něj dvacet dva řadových domů „ihned k nastěhování“, druhou dvacet bytů v dvoupodlažních domech, u kterých web hlásí zahájený předprodej a klíče v prosinci 2027. Kde přesně tyto domy stojí, web neuvádí.

Třetí etapa jsou „dva bytové domy“ s 256 byty. Předprodej „bude zahájen ve třetím čtvrtletí 2026“, píše web, tedy do konce září; zatím sbírá kontakty zájemců, kterým se „ozve přednostně o zahájení prodeje“. Stavbu klade do let 2027 až 2028 a kolaudaci na konec roku 2028. Čtvrtou etapou mají být další dva bytové domy s předprodejem v roce 2028. Vizualizace ukazují věžové domy zhruba o třinácti podlažích vedle nižších bloků. Čtyři domy a zhruba pět set bytů: to je rozsah, se kterým v roce 2024 počítala policie. Developer přitom nemá souhlas města se sítěmi ani se sjezdem a územní řízení v Kolíně neskončilo.

Stránka třetí etapy na webu developera 23. září 2026: 256 bytů, zahájení předprodeje ve třetím čtvrtletí 2026, zahájení výstavby 2027/2028, kolaudace na konci roku 2028. Zdroj: modernimalin.cz, snímek redakce.

Web slibuje i školku, lékařský dům s obchody, sportoviště a podchod na „rekonstruované nádraží“, jehož přestavbu za čtyři a půl miliardy korun klade do let 2028 až 2030. Sportoviště plánuje na pozemku, o jehož směnu „zažádal“ Státní pozemkový úřad, a parkovací dům na pozemku města, o kterém teprve „plánuje jednání o podmínkách spolupráce“. V dokumentech města, které máme k dispozici, o ničem z toho zmínka není.

Peníze na to developer sbírá i od investorů. MARLO FUND SICAV, fond kvalifikovaných investorů založený v roce 2024, na svém webu slibuje „cílený výnos 13 % ročně“ a „předkupní právo na byty z vlastních projektů“ a Moderní Malín označuje za „jeden z největších developerských projektů ve Středočeském kraji“. Právě tento fond podle tiskové zprávy malínského klubu předal v září dresy fotbalové mládeži.

Co bude dál

Soudní spor o trubku v městském pozemku skončil. Proti usnesení Ústavního soudu není odvolání a stejnou žalobu už podat nelze. Spor se tím ale jen přesouvá jinam.

Klíč drží zastupitelstvo, a to nové. Ústavní soud řekl, že souhlas vlastníka je věcí vůle obce, tedy politické rozhodnutí. O tom, jestli ho město někdy udělí, bude rozhodovat zastupitelstvo zvolené 9. a 10. října. Letošní kroky developera tomu odpovídají: nová vizualizace, nabídka chodníku, žádost o tým zastupitelů, dohoda se Sokolem. Nabízí se, že přijde s plánovací smlouvou a nabídkou zaplatit územní studii. Jeho web ale zatím ukazuje stejné věžáky jako v roce 2023.

Developer má i právní páky, které zatím nepoužil. Změnu územního plánu může napadnout u správního soudu do jednoho roku od její účinnosti, tedy do 5. srpna 2027; zastupitelstvo k většině jeho námitek nepřihlédlo. Spor o dopravní připojení je po květnovém rozsudku zpátky u krajského úřadu. A může hledat trasu sítí a sjezdu mimo městské pozemky, například přes pozemky státu nebo Správy železnic. Zda taková trasa existuje, nevíme.

Hraje se i o čas. Lhůta na územní studii je šest let. Pokud město studii do srpna 2032 nepořídí, podmínka podle stavebního zákona zanikne a pole se vrátí do režimu plánu z roku 2020, tedy bez výškového limitu. Rámcová dohoda se Sokolem mluví o výstavbě „v příštích pěti až šesti letech“; jestli developer počítá s tím, že vyčká, je naše úvaha, ne jeho vyjádření. Pro město z toho plyne, že studie není formalita. Je to jediný nástroj, kterým může podobu zástavby u nádraží skutečně určit.

A pak je tu obchod. Developer ho na svém webu už naznačuje: osmou etapou má být parkovací dům na pozemku města, o kterém „plánuje jednání o podmínkách spolupráce“. Starosta už v roce 2023 mluvil o plánovaném parkovišti na malínské straně nádraží a o rekonstrukci stanice Správou železnic; sousední plochu změna územního plánu určila pro dopravu. Část pole na parkoviště a komunikaci výměnou za souhlas se sítěmi je klasická developerská nabídka. Poslední možnost je pozemek, oceněný před čtyřmi lety na 117 milionů korun, prodat. Ani jedno z toho nikdo veřejně nenavrhl; jsou to možnosti, které z dosavadního průběhu vyplývají.

Kutnohorák sleduje i druhý velký spor města s developerem, přestavbu bloku bývalé Strakoschovy továrny pod Hlouškou. Tam se spor nevede o městský pozemek, ale o to, co stavební úřad povolil podle starého územního plánu, než začala platit jeho změna. Časovou osu obou kauz průběžně doplňujeme: Obytný soubor Malín (MARLO) a Strakoschova rezidence.